Une localisation qui ne laisse rien au hasard
En immobilier tertiaire, la localisation reste le premier déterminant de la valeur locative à long terme. Artillery Lane se trouve à moins de 150 mètres de Liverpool Street Station, l'un des hubs de transport les plus connectés de Londres : Elizabeth Line, National Rail, Overground, et plusieurs lignes du métro convergent en ce point. Ce niveau d'accessibilité n'est pas un détail — c'est l'un des facteurs structurels qui expliquent pourquoi les entreprises acceptent de payer des loyers prime dans ce secteur.
La zone se situe à l'intersection de trois marchés tertiaires à forte identité : la City, pôle financier historique ; Shoreditch, territoire de prédilection des entreprises technologiques ; et Spitalfields, quartier mixte attractif pour les industries créatives et les entreprises de services avancés. Cette triple influence génère une demande locative diversifiée, ce qui réduit la dépendance à un seul secteur d'activité économique.
Pour un investisseur en SCPI, la diversité des profils d'entreprises susceptibles d'occuper ce type d'espace est un facteur de résilience souvent sous-estimé. Elle signifie que, lors d'une remise sur le marché éventuelle, le bassin de locataires potentiels est large — condition nécessaire à la maintien du niveau de loyer.
L'actif : un warehouse restructuré, une valeur de rareté
L'immeuble développe environ 1 730 m² et a fait l'objet d'une restructuration complète en 2015. Sa nature d'immeuble d'angle de style warehouse le positionne dans une catégorie d'actifs particulièrement valorisée à Londres : des bâtiments qui combinent le caractère architectural des constructions historiques avec des prestations techniques contemporaines.
Ce type d'immeuble est rare dans les zones centrales de Londres. La conservation du bâti y est strictement encadrée, ce qui limite mécaniquement l'offre future d'actifs équivalents. La rareté est un facteur de défense de la valeur sur le long terme — et c'est précisément ce que recherche un gestionnaire de patrimoine lorsqu'il sélectionne des SCPI pour ses clients.
La configuration mixte de l'immeuble — bureaux, commerces et surfaces annexes — est un autre élément de solidité. Un actif mono-usage est davantage exposé aux cycles propres à un seul marché. Ici, la complémentarité entre espaces de bureaux et commerces de rez-de-chaussée crée une économie de l'immeuble plus robuste.
Deux locataires en place depuis dix ans : la durée ferme comme indicateur central
L'immeuble est intégralement loué par deux locataires dont la présence remonte à près d'une décennie. Les bureaux sont occupés par Wallacespace, opérateur spécialisé dans les espaces de travail collaboratifs. Les surfaces commerciales accueillent le restaurant Canto Corvino.
La durée ferme résiduelle moyenne des baux est de 14,6 ans.
Ce chiffre mérite d'être explicité pour les clients qui ne sont pas familiers du langage immobilier. La durée ferme correspond à la période pendant laquelle le locataire ne peut pas résilier son bail par anticipation selon les termes contractuels en vigueur. Elle constitue donc une mesure directe de la visibilité des flux locatifs futurs. À 14,6 ans de durée résiduelle moyenne, Remake Live sécurise des revenus prévisibles sur une période particulièrement longue — ce qui est rare, même sur des marchés prime.
Dans une approche patrimoniale, c'est ce type d'indicateur qui distingue une SCPI opportuniste d'une SCPI de conviction : la capacité à acquérir des actifs dont les cash-flows sont véritablement sécurisés, et non simplement espérés.
Un rendement net de 9,3 % : qu'est-ce que cela signifie concrètement ?
Le rendement net à l'acquisition de 9,3 % est calculé sur la base du loyer annuel rapporté au prix d'acquisition acte en main de 12,4 M€. Ce niveau est élevé pour un actif situé dans une localisation aussi centrale de Londres, et appelle quelques éléments d'analyse.
Un rendement aussi marqué peut s'expliquer par la conjonction de plusieurs facteurs : la taille intermédiaire de l'immeuble (1 730 m² n'est pas un format institutionnel grand format), la nature mixte de l'actif, et le contexte de marché. Depuis la remontée des taux directeurs, le marché immobilier tertiaire européen a connu une phase de repricing significative. Les actifs bien situés mais de taille ou de configuration atypique ont parfois connu des ajustements de prix qui n'ont pas été pleinement répercutés sur leurs fondamentaux locatifs — c'est précisément là qu'un opérateur spécialisé peut créer de la valeur.
Julien Lamy, Directeur des Investissements de Remake, souligne que les loyers prime du secteur continuent de progresser tandis que les taux restent à des niveaux relativement élevés — ce qui crée une fenêtre d'acquisition dont le profil rendement/risque est jugé attractif pour les associés de la SCPI.
Il convient néanmoins de rappeler que ce rendement est exprimé au moment de l'acquisition et ne préjuge pas des performances futures de la SCPI. Un investissement en parts de SCPI est un placement de long terme comportant des risques, notamment de perte en capital et de liquidité.
Ce que cette acquisition dit de la stratégie de Remake Live
Remake Asset Management est une société de gestion indépendante agréée AMF depuis 2021. Sa philosophie d'investissement s'articule autour de la transformation urbaine et de la création de valeur, au-delà de la simple recherche de rendement.
À fin 2025, Remake Live affichait une capitalisation de 882 millions d'euros et un portefeuille déjà déployé au Royaume-Uni, en Irlande et dans plusieurs pays d'Europe continentale. Les acquisitions à Londres, Glasgow, Édimbourg et Dublin traduisent une conviction forte sur les marchés anglophones, dont la profondeur locative et la transparence juridique sont des atouts reconnus pour les investisseurs continentaux.
L'acquisition du 15-25 Artillery Lane s'inscrit dans la continuité de cette ligne : des actifs de caractère, situés dans des localisations établies, acquis à des points d'entrée que la gestion juge attractifs, et loués à des occupants installés sur la durée.
Pourquoi cela compte pour un épargnant investisseur en SCPI
L'intérêt de décortiquer ce type d'acquisition tient à ce qu'elle illustre concrètement les critères de sélection qui différencient les SCPI de qualité. Pour un client qui investit dans une SCPI, le rendement affiché n'est qu'une partie de l'équation. Ce qui compte, c'est la qualité sous-jacente des actifs qui génèrent ce rendement.
Ici, plusieurs éléments se cumulent favorablement : une localisation prime avec de fortes barrières à l'entrée, un actif rare dans sa catégorie, une occupation complète, des locataires en place depuis dix ans avec des baux longs, et un niveau d'entrée qui ressort à un rendement élevé pour le segment.
C'est la différence entre un rendement fragile — obtenu sur un actif secondaire, avec des locataires courts terme dans un marché peu profond — et un rendement robuste, adossé à des fondamentaux solides.
Le mot de la fin
L'acquisition du 15-25 Artillery Lane illustre le type de discipline d'investissement qui devrait guider la sélection des SCPI dans une allocation patrimoniale.
Localisation irréprochable, actif de rareté, occupation sécurisée sur le long terme, rendement net attractif au regard de la qualité : l'opération coche des cases exigeantes.
Pour les investisseurs qui souhaitent évaluer Remake Live dans le cadre de leur allocation en SCPI, cette acquisition est un bon point de départ pour comprendre la philosophie de la société de gestion. Elle ne remplace pas une analyse complète du portefeuille, du niveau d'endettement, de la politique de distribution et de la liquidité des parts — mais elle donne une illustration concrète de la manière dont les équipes d'investissement opèrent.
*Les données de rendement sont exprimées au moment de l'acquisition. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en parts de SCPI comporte des risques de perte en capital, de liquidité et liés à l'évolution des marchés immobiliers.
