SCPI vs assurance-vie

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir collectivement dans de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie), sans gestion directe.

L’investisseur détient des parts de SCPI et perçoit des revenus issus des loyers, proportionnellement à son investissement.

Objectifs principaux des SCPI :

1. générer des revenus réguliers,
2. s’exposer à l’immobilier sans contraintes de gestion,
3. diversifier son patrimoine immobilier sur plusieurs actifs et zones géographiques.

Les SCPI s’inscrivent dans une logique de placement de long terme.

L’assurance-vie n’est pas un placement en soi, mais une enveloppe juridique et fiscale permettant d’investir sur différents supports :

1. fonds euros (capital garanti, rendement modéré),
2. unités de compte : actions, obligations, ETF, immobilier, SCPI.

Elle est principalement utilisée pour capitaliser, organiser la transmission du patrimoine et bénéficier d’un cadre fiscal spécifique.

Objectifs principaux de l’assurance-vie :

1. faire croître un capital sur le long terme,
2. profiter d’une fiscalité allégée après 8 ans,
3. transmettre un capital avec des avantages successoraux importants.

Comprendre ces différences est essentiel pour choisir une SCPI ou privilégier une autre enveloppe d’investissement.

Les SCPI de rendement visent la distribution de revenus immobiliers réguliers, issus des loyers perçus. Leur rendement dépend de la qualité des actifs, du taux d’occupation et de la gestion.

L’assurance-vie, en comparaison :

1. offre des fonds euros sécurisés, mais faiblement rémunérés,
2. repose sur des unités de compte plus dynamiques, mais exposées aux marchés financiers.

Pour un objectif de revenus, les SCPI de rendement constituent généralement la solution la plus adaptée.

En SCPI en direct, les revenus sont imposés comme des revenus fonciers, soumis :

1. au barème de l’impôt sur le revenu,
2. aux prélèvements sociaux (17,2 %).
3. Les parts de SCPI entrent également dans l’assiette de l’IFI.

L’assurance-vie bénéficie :

1. d’une fiscalité allégée après 8 ans (abattement annuel),
2. d’un régime successoral spécifique, avec une exonération pouvant atteindre 152 500 € par bénéficiaire pour les versements réalisés avant 70 ans.

C’est sur ces aspects que l’assurance-vie se distingue réellement des SCPI.

Les SCPI sont exposées aux risques du marché immobilier : vacance locative, évolution des loyers, baisse de la valeur des parts. Leur liquidité est limitée, ce qui implique un horizon long.

L’assurance-vie présente :

1. un risque faible sur les fonds euros,
2. un risque de perte en capital sur les unités de compte,
3. avec une liquidité plus souple grâce aux rachats.

SCPI et assurance-vie ne s’opposent pas.

1. Les SCPI en direct sont adaptées pour générer des revenus réguliers.
2. Les SCPI logées dans une assurance-vie permettent de capitaliser, d’adoucir la fiscalité et d’optimiser la transmission.

Le choix dépend avant tout des objectifs patrimoniaux et de l’horizon d’investissement.