MÉTHODE
Investir en SCPI en démembrement
Découvrez l’investissement en SCPI en démembrement : avantages fiscaux et patrimoniaux. Préparez vos revenus futurs et optimisez votre trésorerie
Qu’est-ce que le démembrement de parts de SCPI ?
Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui sépare :
- La nue-propriété : le droit de posséder la part et de récupérer sa pleine valeur à l’issue du démembrement.
- L’usufruit : le droit de percevoir les revenus (dividendes de SCPI) pendant une durée déterminée.
En SCPI, le démembrement est temporaire : il dure en général de 3 à 20 ans. À la fin de cette période, l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts.
Pourquoi investir en SCPI en démembrement ?
Pour les nus-propriétaires (investisseurs de long terme) :
- Bénéficier d’une décote à l’achat (parfois 20 à 40 % selon la durée du démembrement). L'utilisation de SCPI sans frais d'entrée comme Iroko Zen maximise cet effet : vous achetez vos parts avec une décote importante, et vous récupérez 100 % de la valeur de la part au terme, sans frottement fiscal ni frais de souscription venant amputer votre gain.
- Préparer un revenu futur sans subir la fiscalité immédiate sur les loyers.
- Optimiser une stratégie patrimoniale (préparer la retraite, transmettre…).
Pour les usufruitiers (investisseurs de court/moyen terme) :
- Profiter de revenus immédiats plus élevés, en ne payant que l’usufruit.
- Optimiser la trésorerie d’entreprise (sociétés, associations, fondations).
- Valoriser une période précise de revenus (pré-retraite, financement ponctuel).
Avantages
- Stratégie flexible : répond à des profils d’investisseurs très différents.
- Décote attractive pour le nu-propriétaire.
- Revenus boostés pour l’usufruitier.
- Outil d’optimisation fiscale (revenus différés ou imposés différemment selon le statut).
Points de vigilance
- Placement de long terme pour le nu-propriétaire (aucun revenu immédiat).
- Risque de vacance locative ou de baisse des loyers pour l’usufruitier.
- Liquidité limitée (difficile de céder des parts démembrées avant terme).
- Nécessité d’un bon calibrage de la durée et de la stratégie patrimoniale.
Nue-propriété vs usufruit
| Profil | Nue-propriété | Usufruit |
| Durée | Long terme (10–20 ans) | Court/moyen terme (3–10 ans) |
| Objectif | Préparer des revenus futurs, transmission | Générer des revenus immédiats |
| Fiscalité | Pas d’imposition pendant le démembrement | Revenus fonciers imposés |
| Prix d’achat | Décote (20–40 %) | Prix réduit par rapport à la pleine propriété |
| Public visé | Particuliers, épargnants long terme | Sociétés, fondations, investisseurs court terme |
Durée du démembrement et fiscalité
- La durée varie généralement de 3 à 20 ans, selon les SCPI et les besoins de chaque partie.
- Nu-propriétaire : aucun revenu à déclarer pendant la durée → pas de fiscalité immédiate. À la fin, récupération de la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire.
- Usufruitier : les revenus encaissés sont imposés comme des revenus fonciers (particulier) ou intégrés au résultat comptable (personne morale).
Exemple chiffré
Un investisseur achète en nue-propriété des parts de SCPI pour une valeur de 60 000 € (au lieu de 100 000 € en pleine propriété) avec un démembrement sur 15 ans.
- Pendant 15 ans : aucun revenu, aucune fiscalité.
- Au terme : il récupère la pleine propriété des parts, valorisées selon le marché, et commence à percevoir les loyers comme tout associé.
⚠️ Exemple illustratif. Le rendement et la valeur des parts ne sont pas garantis et dépendent du marché immobilier.
FAQ
Questions fréquentes
Quelle est la durée idéale pour un démembrement de parts de SCPI ?
Tout dépend de votre horizon patrimonial. Pour la nue-propriété, on choisit généralement une durée de 7 à 15 ans, souvent calée sur un départ à la retraite. Pour l’usufruit, les durées sont plus courtes (3 à 10 ans). Le cabinet Keravel Patrimoine vous aide à calibrer cette durée en fonction de vos besoins de revenus futurs.
Quels sont les avantages fiscaux de la nue-propriété de parts de SCPI ?
L'avantage est double : vous ne percevez aucun revenu, donc vous ne payez aucun impôt (ni IR, ni prélèvements sociaux) pendant toute la durée. De plus, les parts détenues en nue-propriété n'entrent pas dans l'assiette de l'IFI. C'est une stratégie d'optimisation forte que nous analysons via nos outils d'expertise.
Comment est calculée la décote sur le prix d'achat en nue-propriété ?
La décote (ou "clé de répartition") est fixée par la société de gestion. Elle représente la valeur des loyers auxquels vous renoncez pendant la période. Notre simulateur Rendement SCPI, marque déposée par Keravel Patrimoine (INPI n° 5178739), intègre les clés réelles du marché pour vous permettre de visualiser votre gain mécanique à l'échéance. Notre simulateur intègre les clés réelles. Par exemple, sur des supports dynamiques comme Iroko Zen, la décote offerte au nu-propriétaire permet souvent de viser une performance globale très attractive, car elle repose sur des flux de loyers anticipés élevés.
Qui a intérêt à investir en usufruit de SCPI ?
L'usufruit est particulièrement adapté aux personnes morales (sociétés, associations) disposant d'un excédent de trésorerie. Cela permet de transformer un capital dormant en revenus immédiats élevés sur une période définie, avec un rendement souvent supérieur aux placements de trésorerie classiques.
Que se passe-t-il exactement à la fin de la période de démembrement ?
À l'échéance, vous devenez automatiquement plein propriétaire. Vous commencez à percevoir les dividendes sans aucun frais de notaire ni formalité administrative. Cette transition automatique vers le revenu est l'un des piliers de la stratégie de préparation de retraite que nous préconisons à nos clients.
Quelle est la garantie de conseil pour un investissement en démembrement ?
Le démembrement est une opération technique. En tant que professionnels immatriculés à l'ORIAS (n° 13004521) et membres de l'ANACOFI-CIF, nous assurons que le montage choisi est en totale adéquation avec votre situation fiscale et vos objectifs de vie. C’est cette rigueur réglementaire qui définit l'identité de notre cabinet.
Le démembrement de parts de SCPI est une stratégie patrimoniale puissante qui permet soit de préparer des revenus futurs à prix réduit (nue-propriété), soit de maximiser des revenus immédiats (usufruit)
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