La situation de départ
Vous possédez des parts de SCPI. Peut-être 50 000 €, peut-être 300 000 €. Vous avez aussi votre résidence principale, une maison de famille, un studio que vous louez. Et maintenant, vous vous demandez : est-ce que tout ça me rend redevable de l'IFI ?
Prenons un cas concret.
Sophie, 48 ans, cadre sup :
- Résidence principale : 600 000 € (abattement de 30% = 420 000 € taxables)
- Appartement locatif : 280 000 €
- Parts de SCPI : 150 000 €
- Total patrimoine immobilier net : 850 000 €
Verdict ? Pas d'IFI. Elle reste sous le seuil de 1,3 M€.
Maintenant imaginons qu'elle hérite d'une maison de 600 000 €. Son patrimoine grimpe à 1,45 M€. Elle devient imposable. Et là, ses SCPI comptent.
La réponse rapide : oui, les SCPI sont taxables à l'IFI
Depuis 2018, l'IFI remplace l'ISF mais ne vise que le patrimoine immobilier. Les SCPI, même si techniquement ce sont des parts de société, détiennent majoritairement des immeubles. Donc aux yeux du fisc : c'est de l'immobilier indirect.
Qui est concerné ?
L'IFI s'applique si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier.
Dès lors que vous êtes soumis à l’IFI, le calcul de cet impôt commence à 800 000 euros.
Le barème est progressif :
| Tranche de patrimoine | Taux |
| Jusqu'à 800 000 € | 0% |
| De 800 000 € à 1,3 M€ | 0,5% |
| De 1,3 M€ à 2,57 M€ | 0,7% |
| De 2,57 M€ à 5 M€ | 1% |
| De 5 M€ à 10 M€ | 1,25% |
| Au-delà de 10 M€ | 1,5% |
Ce qui compte vraiment : quelle valeur déclarer ?
Pas besoin de sortir votre calculatrice : c'est la société de gestion qui vous donne la valeur.
Chaque année, vous recevez un Imprimé Fiscal Unique (IFU). Dedans figure soit :
- La valeur de retrait (= prix de souscription - frais d'entrée)
- Ou une valeur IFI spécifique calculée par la SCPI
Exemple chiffré
Vous avez acheté 100 parts à 1 000 € = 100 000 €
Frais d'entrée : 10% = 10 000 €
Valeur à déclarer à l'IFI : 90 000 €
Vous ne pouvez pas appliquer de décote supplémentaire (contrairement à un bien immobilier détenu en direct où vous pouvez parfois minorer la valeur).
Le levier méconnu : les dettes déductibles
C'est là que ça devient intéressant. Vous pouvez déduire les dettes liées à l'acquisition de vos parts.
Ce qui est déductible (au 1er janvier)
- Crédit immobilier contracté pour acheter des SCPI
- Prêt in fine ou amortissable (capital restant dû)
- Avance sur contrat d'assurance-vie utilisée pour financer des SCPI
Ce qui ne l'est PAS
- Intérêts futurs non échus
- Découvert bancaire non affecté
- Prêt contracté après le 1er janvier
Cas pratique : achat comptant vs achat à crédit
Scénario 1 : Achat comptant
Vous achetez 100 000 € de SCPI cash.
→ Valeur IFI : 90 000 €
→ Dette déductible : 0 €
→ Base taxable : 90 000 €
Scénario 2 : Achat à crédit
Vous empruntez 100 000 € pour acheter ces SCPI.
Capital restant dû au 1er janvier : 95 000 €
→ Valeur IFI : 90 000 €
→ Dette déductible : 95 000 €
→ Base taxable : 0 € (voire négative si vous avez d'autres dettes)
Conséquence : Pendant plusieurs années, l'achat à crédit neutralise l'impact IFI tout en vous permettant de percevoir les loyers.
Les 3 stratégies d'optimisation qui changent tout
Les 3 stratégies d'optimisation qui changent tout
1. Le démembrement de propriété : la technique ultime
Principe : Vous achetez uniquement la nue-propriété des parts de SCPI. Un autre investisseur (ou une structure) détient l'usufruit temporaire (10, 15 ou 20 ans).
Conséquence fiscale :
- Le nu-propriétaire (vous) ne déclare rien à l'IFI
- L'usufruitier supporte la taxation (mais souvent c'est une société à l'IS, donc pas d'IFI non plus)
Ce que vous perdez :
Les loyers pendant la durée du démembrement
Ce que vous gagnez :
- Pas d'IFI pendant 10-20 ans
- Prix d'achat réduit de 20 à 40% selon la durée
- Vous récupérez la pleine propriété automatiquement à terme
Exemple :
Parts en pleine propriété : 100 000 €
Parts en nue-propriété (15 ans) : 65 000 €
→ Économie à l'achat : 35 000 €
→ IFI pendant 15 ans : 0 €
Si vous préparez votre retraite dans 15 ans, c'est parfait.
2. L'achat à crédit : l'effet de levier fiscal
On l'a vu plus haut, mais insistons : financer vos SCPI à crédit transforme un actif taxable en actif neutre fiscalement (voire déductible du reste de votre patrimoine).
Bonus : Les loyers perçus remboursent souvent une grosse partie des mensualités. Vous constituez du patrimoine avec un impact IFI minimal.
3. Piloter l'équilibre via l'assurance-vie
Les SCPI détenues en assurance-vie restent taxables à l'IFI. Pas d'exception.
Mais vous pouvez jouer sur la répartition :
- 60% d'unités de compte financières (actions, obligations) → Non taxables à l'IFI
- 40% de SCPI → Taxables
Si vous approchez du seuil, réduisez la part SCPI dans votre contrat.
Tableau récapitulatif : votre situation en un coup d'œil
| Votre situation | Action recommandée | Impact IFI |
| Patrimoine < 1M€ | Liberté totale, achetez comme vous voulez | Aucun |
| Patrimoine entre 1M€ et 1,3M€ | Privilégiez nue-propriété ou achat à crédit | Évitez de franchir le seuil |
| Patrimoine > 1,5M€ | Systématisez le crédit ou le démembrement | Minimisez la base taxable |
| Patrimoine > 3M€ | Structurez avec holding ou SCI à l'IS | Stratégie patrimoniale globale |
Les 3 erreurs à éviter absolument
Erreur 1 : Acheter comptant quand on est proche du seuil
Si votre patrimoine net est à 1,25 M€, acheter 100k€ de SCPI comptant vous fait basculer dans l'IFI. Privilégiez le crédit ou la nue-propriété.
Erreur 2 : Oublier de déclarer les SCPI en assurance-vie
Beaucoup pensent que l'assurance-vie exonère. Faux pour les SCPI. Elles restent dans l'assiette IFI.
Erreur 3 : Ne pas déduire ses dettes
Si vous avez un crédit en cours, pensez à le déclarer au passif. C'est automatique pour l'immobilier direct, mais certains oublient de le faire pour les SCPI.
FAQ : les questions qu'on me pose tout le temps
Mes SCPI en assurance-vie sont exonérées d'IFI ?
Non. Les SCPI sont taxables même en assurance-vie.
Puis-je appliquer une décote sur mes parts de SCPI ?
Non. Vous déclarez la valeur communiquée par la société de gestion, point final.
Le seuil de 1,3M€ est par personne ou par foyer ?
Par foyer fiscal. Si vous êtes marié ou pacsé, on additionne les patrimoines des deux conjoints.
Je viens d'acheter des SCPI le 15 janvier. Dois-je les déclarer cette année ?
Non. Seules les parts détenues au 1er janvier comptent.
Puis-je déduire les frais d'entrée ?
Ils sont déjà déduits dans la valeur de retrait. Ne les déduisez pas deux fois.
Ce qu'il faut retenir
L'IFI ne doit pas vous faire fuir les SCPI. Il faut juste anticiper :
- Sous 1,3M€ : vous êtes tranquille, investissez librement
- Proche du seuil : privilégiez nue-propriété ou crédit
- Au-dessus : systématisez les stratégies d'optimisation
Le vrai calcul à faire, ce n'est pas "combien je vais payer d'IFI", c'est "quel est mon rendement net après impôts sur 10 ans".
Une SCPI qui rapporte 4,5% net avec 0,3% d'IFI reste plus rentable qu'un Livret A à 1,7%. Et infiniment plus diversifiée qu'un studio que vous gérez seul.
Pour aller plus loin
Si votre patrimoine immobilier dépasse 1,5M€, faites-vous accompagner. Un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable peut vous aider à :
- Calculer précisément votre assiette IFI
- Simuler l'impact d'un nouvel investissement
- Structurer votre patrimoine (SCI, holding, démembrement)
L'IFI n'est pas une fatalité. C'est une contrainte fiscale qu'on intègre intelligemment dans une stratégie patrimoniale cohérente.
L'objectif n'est pas d'échapper à l'impôt. C'est de construire un patrimoine rentable et optimisé.
