SCPI et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : comprendre, optimiser, anticiper

Introduction

Depuis 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace l’ISF et ne porte plus que sur le patrimoine immobilier détenu directement ou indirectement.

De nombreux investisseurs se demandent si les parts de SCPI sont concernées. La réponse est oui : elles représentent juridiquement des droits immobiliers et, à ce titre, entrent dans le calcul de l’IFI.

Ce sujet est pourtant souvent mal compris : faut-il déclarer la valeur de souscription, la valeur de retrait, faut-il intégrer les parts détenues en assurance-vie, que peut-on déduire ? Il existe également des stratégies totalement légales permettant de réduire, voire d’annuler l’impact de l’IFI sans renoncer à investir en SCPI.

Points clés à retenir

1. Les parts de SCPI sont soumises à l’IFI car elles représentent indirectement de la propriété immobilière.
2. La valeur à déclarer est la valeur de retrait ou la valeur IFI communiquée chaque année par la société de gestion.
3. Les dettes liées à l’acquisition des parts (crédit amortissable, prêt in fine, avance sur assurance-vie) peuvent être déductibles.
4. Le démembrement de propriété est un levier majeur : le nu-propriétaire n’est pas imposable à l’IFI.
5. L’IFI ne rend pas les SCPI inadaptées : bien utilisées, elles restent un outil performant de diversification patrimoniale.

Analyse approfondie

1. Qui est concerné par l’IFI ?

L’IFI concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier.

Le barème est progressif de 0,5 % à 1,5 %. Il s’applique sur le patrimoine net après déduction des dettes admises.

2. Les SCPI sont-elles imposables à l’IFI ?

Oui. L’article 965 du Code général des impôts inclut expressément dans l’assiette de l’IFI les titres représentant des biens immobiliers. Les SCPI, même si elles sont des produits financiers, détiennent majoritairement des immeubles. Elles sont donc assimilées à de l’immobilier indirect.

Seule exception : les parts de SCPI affectées à une activité professionnelle principale (très rare), ou les parts détenues en nue-propriété, lesquelles ne sont pas déclarées à l’IFI.

3. Quelle valeur déclarer ?

1. On déclare la valeur de retrait, c’est-à-dire le prix de souscription diminué des frais d’entrée.
2. Certaines sociétés de gestion communiquent spécifiquement une valeur IFI dans l’Imprimé Fiscal Unique.
3. Il n’est pas possible, en principe, d’appliquer une décote personnelle (liquidité, fiscalité, etc.) comme cela peut se faire sur l’immobilier en direct.

4. Quelles dettes sont déductibles ?

Sont déductibles uniquement les dettes existant au 1er janvier de l’année d’imposition et directement liées à l’acquisition ou à la conservation du patrimoine taxable.

Concrètement :

1. Crédit immobilier pour acheter des parts de SCPI.
2. Prêt in fine ou amortissable (capital restant dû à déclarer).
3. Avance sur contrat d’assurance-vie utilisée pour financer des parts de SCPI.

Ne sont pas déductibles : intérêts futurs non échus, découverts bancaires non affectés à l’investissement immobilier, prêts contractés après le 1er janvier.

Perspectives et stratégies patrimoniales

L’IFI ne doit pas être vu comme un obstacle aux SCPI. C’est davantage une contrainte à intégrer dans une stratégie patrimoniale globale.

1. Pour les foyers proches du seuil IFI

Si votre patrimoine immobilier net est proche de 1,3 M€, il est judicieux de privilégier :

1. des SCPI en nue-propriété, qui ne sont pas imposables ;
2. ou des unités de compte financières pour ne pas franchir le seuil.

2. Pour les foyers déjà assujettis

Investir en SCPI en pleine propriété reste possible, mais il faut le faire intelligemment :

1. L’achat à crédit permet de créer une dette déductible au passif, tout en percevant les revenus.
2. À l’inverse, un achat comptant augmente mécaniquement l’assiette IFI sans contrepartie.

3. Le démembrement : un outil puissant

1. Si vous achetez la nue-propriété, vous ne déclarez rien à l’IFI. L’usufruitier (souvent un bailleur social, une société à l’IS, ou un investisseur temporairement usufruitier) supporte la taxation.
2. Cela permet de préparer sa retraite, tout en réduisant son IFI pendant toute la durée du démembrement.

4. SCPI via assurance-vie

Les unités de compte en SCPI détenues dans un contrat d’assurance-vie restent soumises à l’IFI, car ce sont des actifs immobiliers.

En revanche, il devient plus simple de piloter la part affichée dans le contrat : on peut équilibrer entre unités financières et unités immobilières.

5. Usufruit temporaire pour les sociétés

Une société soumise à l’IS peut acquérir l’usufruit de parts de SCPI, percevoir les loyers et amortir comptablement l’usufruit. Elle n’est pas redevable de l’IFI. L’investisseur personne physique achète la nue-propriété, ne déclare rien à l’IFI, et récupère la pleine propriété à terme.

Recommandations

1. Si votre patrimoine frôle le seuil IFI : privilégiez la nue-propriété.
2. Si vous êtes déjà assujetti : utilisez systématiquement le crédit ou le démembrement pour éviter une augmentation brute de votre assiette.
3. Ne vous focalisez pas uniquement sur l’IFI : comparez le rendement net après impôt et la rentabilité globale à 10 ans.
4. Faites-vous accompagner pour calculer précisément votre assiette IFI et ajuster le niveau d’immobilier détenu.

Conclusion

Les SCPI sont soumises à l’IFI, mais elles ne doivent pas être écartées pour autant. Lorsque l’on maîtrise la valeur à déclarer, les dettes admissibles et les mécanismes de démembrement, elles deviennent même un outil pertinent dans une stratégie patrimoniale optimisée. L’objectif n’est pas de contourner la fiscalité, mais de l’intégrer intelligemment à son patrimoine global.