Ce que change vraiment l'arrivée d'Iroko Atlas quand on connaît déjà Iroko Zen
Vous connaissez Iroko Zen, et vous vous demandez si le lancement d'Iroko Atlas change quelque chose. La réponse courte : oui, mais pas comme vous l'imaginez.
Lorsqu'une société de gestion lance une deuxième SCPI après cinq ans de développement de la première, ce n'est généralement pas un hasard. Soit il s'agit d'une extension de gamme sans véritable différence stratégique, soit cela traduit une segmentation réfléchie.
Avec Iroko Atlas, lancée en 2025 alors qu'Iroko Zen a dépassé le milliard d'euros de capitalisation, la question mérite d'être posée clairement : qu'est-ce qui change vraiment ?
En résumé
L'arrivée d'Iroko Atlas ne remet pas en cause Iroko Zen. Elle traduit une segmentation des stratégies : une SCPI patrimoniale arrivée à maturité d'un côté, une SCPI plus opportuniste en phase de construction de l'autre. Elles ne répondent ni au même moment du cycle immobilier ni aux mêmes objectifs patrimoniaux.
Iroko Zen : une SCPI arrivée à maturité
Lancée en 2020, Iroko Zen dispose aujourd'hui d'un historique analysable.
À fin 2024, la SCPI affiche :
- une capitalisation d'environ 1,36 milliard d'euros
- 164 actifs répartis dans 7 pays d'Europe de l'Ouest
- un taux d'occupation financier supérieur à 98 %
- une Performance Globale Annuelle 2024 de 8,32 %, dont 7,32 % de taux de distribution
Son patrimoine a été constitué majoritairement dans un contexte de marché favorable à l'investissement. Les actifs sont de taille intermédiaire, situés sur des zones déjà bien connues des investisseurs institutionnels.
En clair : Iroko Zen est aujourd'hui une SCPI patrimoniale. Le parc est constitué, la collecte est significative. L'enjeu principal réside désormais dans la capacité à maintenir une trajectoire cohérente dans le temps.
Iroko Atlas : une SCPI en phase de construction
Iroko Atlas se situe à un tout autre stade.
Ouverte à la souscription en 2025, elle présente :
- une capitalisation encore limitée
- un patrimoine en cours de constitution
- un premier actif acquis en Irlande
- un TRI cible non garanti de 7 % à 10 ans, incluant un taux de distribution cible annuel de 6,5 %
Ce ne sont pas des performances constatées, mais des objectifs de gestion. Avec toutes les spécificités propres à une SCPI en lancement : montée en puissance progressive, délai de jouissance, phases de collecte et risques spécifiques liés au démarrage.
Dit autrement : Iroko Atlas ne peut pas être analysée avec les mêmes grilles de lecture qu'Iroko Zen.
Voir la fiche SCPI Iroko Atlas
Pourquoi lancer une deuxième SCPI quand la première fonctionne ?
L'existence d'Iroko Atlas prend tout son sens lorsqu'on observe le stade atteint par Iroko Zen.
Avec une capitalisation supérieure au milliard d'euros, Iroko Zen fait face à des contraintes structurelles :
- nécessité d'investir des montants importants
- ciblage d'actifs plus institutionnels
- arbitrages plus structurants pour préserver la régularité des revenus
Créer un second véhicule permet de segmenter les stratégies plutôt que de concentrer des profils d'actifs très différents au sein d'une seule SCPI.
Iroko Atlas est ainsi positionnée sur :
- des actifs plus petits
- des zones moins fréquentées par les grands investisseurs
- une approche plus opportuniste et plus internationale
Ce n'est pas une remise en cause d'Iroko Zen. C'est une extension logique du périmètre d'investissement.
Cannibalisation ou spécialisation ?
La question se pose légitimement.
Sur le plan factuel, les deux SCPI se distinguent nettement :
- tailles d'actifs différentes
- géographies partiellement disjointes
- profils de risque et horizons distincts
- stades de développement non comparables
Ces éléments limitent le risque de concurrence directe sur les mêmes actifs.
Pour autant, les équipes de gestion étant communes, la discipline d'allocation des opportunités reste un point à suivre dans le temps. La complémentarité affichée ne se décrète pas. Elle se vérifie dans la durée.
Ce que cela change pour l'investisseur
La coexistence d'Iroko Zen et d'Iroko Atlas illustre une réalité souvent sous-estimée : toutes les SCPI ne répondent pas au même besoin, ni au même moment patrimonial.
Iroko Zen s'inscrit davantage dans une logique de lisibilité et de stabilisation.
Iroko Atlas s'adresse à des investisseurs prêts à accepter une phase de construction, en contrepartie d'une exposition plus opportuniste.
Comparer ces deux SCPI uniquement sur leurs objectifs de rendement serait réducteur. Leur coexistence renforce surtout l'intérêt d'une sélection raisonnée, intégrée dans une allocation globale.
Conclusion : une question de méthode, pas de hiérarchie
L'arrivée d'Iroko Atlas ne remet pas en cause Iroko Zen. Elle marque une nouvelle étape dans le développement d'une société de gestion dont le premier véhicule a atteint sa maturité.
La vraie question n'est pas de savoir laquelle est « meilleure ». C'est de comprendre dans quel cadre, à quel moment et avec quel niveau de risque chaque SCPI peut trouver sa place dans une stratégie patrimoniale cohérente.
Information à caractère général, fournie à titre pédagogique.
Les SCPI sont des investissements immobiliers comportant un risque de perte en capital, une liquidité limitée et des revenus non garantis. Ce contenu ne constitue ni un conseil en investissement ni une recommandation personnalisée.
