Introduction
Si vous vous demandez s'il faut investir en SCPI maintenant ou attendre encore, vous n'êtes pas seul. C'est une question légitime, que beaucoup d'investisseurs se posent depuis quelques années. Et soyons honnêtes : entre 2023 et 2024, l'hésitation était parfaitement compréhensible.
Le Livret A rémunérait à 3%. Les comptes à terme flirtaient avec 4 à 5% sans risque. Dans le même temps, certaines SCPI de bureaux historiques voyaient leurs prix de parts se corriger fortement. Difficile, dans ce contexte, de se précipiter.
Mais voilà : en 2025, le paysage a profondément changé. Et ceux qui ont su lire les signaux de retournement ont déjà plusieurs trimestres de revenus au compteur. Aujourd'hui, en 2026, la question ne se pose plus dans les mêmes termes. Le Livret A est redescendu, les comptes à terme se sont érodés, et le marché des SCPI a amorcé un nouveau cycle. Alors, faut-il investir maintenant ? Ou attendre encore ?
Pourquoi l'hésitation était justifiée en 2023-2024
Reprenons les choses dans l'ordre. Entre 2023 et 2024, beaucoup d'investisseurs ont préféré rester à l'écart du marché des SCPI. Et pour de bonnes raisons :
Les placements sans risque offraient des rendements attractifs
- Livret A à 3%
- Comptes à terme à 4%, voire 5% pour certaines offres promotionnelles
- Fonds euros autour de 2,5 à 3%
Face à ça, pourquoi prendre le risque d'investir dans des SCPI dont les prix corrigeaient ?
Le marché immobilier envoyait des signaux négatifs
- Rendements des SCPI historiques inférieurs à 5%
- Corrections importantes sur certaines SCPI de bureaux historiques
- Hausse brutale des taux d'intérêt qui refroidissait tout le marché
- Incertitudes économiques et géopolitiques
Dans ce contexte, temporiser était une stratégie parfaitement rationnelle.
2024-2025 : les signaux du retournement pour les observateurs attentifs
Mais dès 2024, quelque chose a commencé à changer. Pas de manière spectaculaire, pas avec un effet d'annonce. Plutôt en silence, pour ceux qui observaient attentivement le marché.
De nouvelles SCPI ont émergé... et ont construit leur succès sur des bases solides
Des sociétés de gestion comme Remake Live (créée en 2021) et Iroko Zen (créée en 2020) ont profité d'une fenêtre d'opportunité unique : acheter des actifs immobiliers à des valorisations fortement ajustées.
Pendant que le marché digérait les corrections, ces acteurs ont patiemment constitué des portefeuilles de qualité, en profitant des prix bas. Résultat :
- Remake Live dépasse aujourd'hui 800 millions d'euros de capitalisation
- Iroko Zen franchit largement le milliard d'euros
Ces masses sous gestion en font aujourd'hui des opérateurs crédibles et solides, capables de maintenir des rendements attractifs sur le long terme. Et surtout, ils ont acheté leurs actifs à des prix qui n'existaient plus depuis des années.
2024 : les premiers signaux, encore discrets
Les investisseurs les plus attentifs ont commencé à repérer ces nouveaux acteurs. Les distributions tournaient déjà autour de 7 à 7,5% brut. Mais ces SCPI restaient encore confidentielles pour le grand public.
2025 : l'année de confirmation
En 2025, ces SCPI ont collecté massivement. Le marché a enfin pris conscience de ce qui se jouait. Les distributions se sont confirmées, trimestre après trimestre. Ce qui était un pari pour quelques-uns est devenu une évidence pour beaucoup.
Le marché immobilier s'est stabilisé
Les prix des actifs de qualité ont cessé de baisser. Certains segments (bureaux premium, logistique, santé) ont même commencé à se redresser.
Les placements sans risque ont perdu de leur attrait
Le Livret A est redescendu progressivement. Les comptes à terme, qui avaient séduit en 2023, ont vu leurs taux fondre. Le différentiel de rendement s'est inversé.
👉 Pour comprendre cette dynamique en détail :
[Pourquoi le rendement des SCPI remonte et comment en profiter intelligemment]
Ceux qui ont su identifier ce retournement dès 2024 sont aujourd'hui bien positionnés. Ceux qui ont attendu la confirmation de 2025 ont aussi saisi l'opportunité. Les autres se posent encore la question.
2026 : une année de confirmation et de visibilité
En 2026, les éléments de contexte sont désormais clairs et indiscutables :
Les hauts rendements des SCPI se sont stabilisés à des niveaux attractifs
Les SCPI de nouvelle génération maintiennent des distributions solides entre 6,5 et 7,5% brut, voire plus pour certaines. Remake Live, Iroko Zen, Transitions Europe : ces noms sont désormais connus et leur track record se confirme trimestre après trimestre.
Les SCPI historiques se sont, elles, stabilisées et adaptées. Le marché a digéré les corrections, les portefeuilles ont été ajustés.
Les alternatives sans risque ne sont plus compétitives
Le Livret A plafonne désormais autour de 1,7%. Les comptes à terme peinent à dépasser 2,7%. Les fonds euros stagnent entre 2 et 3% selon les contrats.
Faisons un calcul simple pour illustrer :
Investisseur prudent : placement sans risque
Capital : 30 000€
Rendement net (après fiscalité) : environ 2%
Revenus annuels : 600€
Investisseur positionné : SCPI à 7,5% brut
Capital : 30 000€
Rendement net (après impôts et prélèvements sociaux, TMI 30%) : environ 4,5%
Revenus annuels : 1 350€
Différence : 750€ par an.
👉 Besoin de chiffrer votre situation précise ?
[Simuler un investissement en SCPI et estimer son rendement réel]
Tous les investisseurs ne sont pas dans la même situation
Maintenant, attention : il n'existe pas de réponse universelle. Deux personnes peuvent investir la même somme, dans la même SCPI, et obtenir des résultats très différents.
Pourquoi ? Parce que tout dépend de plusieurs paramètres :
Votre tranche marginale d'imposition
À 11%, les revenus des SCPI sont relativement peu taxés. À 45%, c'est une autre histoire (mais il existe des solutions : assurance-vie, démembrement...).
Votre horizon d'investissement
Les SCPI ne sont pas faites pour du court terme. Si vous avez besoin de liquidités dans 2-3 ans, ce n'est probablement pas le bon véhicule. Mais sur 10-15 ans, c'est un tout autre film.
Votre mode d'acquisition
Comptant, crédit, assurance-vie, nue-propriété... Chaque option change radicalement l'équation financière et fiscale.
Votre objectif patrimonial
Revenus complémentaires immédiats ? Constitution d'un patrimoine pour la retraite ? Diversification ? La stratégie ne sera pas la même.
👉 Pour identifier la stratégie adaptée à votre profil :
[Comment investir en SCPI selon son profil et ses objectifs]
Les vraies questions à se poser
Au lieu de chercher "le bon moment" comme une date magique sur le calendrier, posez-vous plutôt ces questions :
Quelle place pour les SCPI dans mon patrimoine global ?
10% ? 30% ? 50% ? Il n'y a pas de règle universelle, mais il y a une réponse cohérente pour votre situation.
Quel niveau de revenus est-ce que je vise ?
300€ par mois ? 800€ ? 2 000€ à terme ? Parce qu'en fonction, l'enveloppe nécessaire varie considérablement.
Quel est mon horizon réel ?
Si vous pensez avoir besoin de votre capital rapidement, les SCPI ne sont pas adaptées. Si vous visez 10-15 ans, c'est une autre histoire.
Comment optimiser ma situation fiscale ?
Parce qu'entre un investissement direct, une assurance-vie ou un démembrement, l'impact fiscal peut varier du simple au triple.
En SCPI, le temps est un allié précieux. Encore faut-il lui donner l'opportunité de jouer en votre faveur.
Conclusion : la bonne décision, c'est celle qui est adaptée
On ne va pas vous dire que 2026 est "le meilleur moment de l'histoire" pour investir en SCPI. Personne ne peut prédire l'avenir avec certitude.
En revanche, on peut affirmer que les conditions actuelles sont nettement plus favorables qu'en 2023-2024. Les hauts rendements des SCPI se sont confirmés et stabilisés, les alternatives sans risque sont moins attractives, et le marché immobilier a retrouvé ses fondamentaux.
Les signaux étaient déjà perceptibles en 2024 pour les observateurs attentifs. 2025 a été une année de confirmation. 2026 est une année où la visibilité est claire.
En 2026, investir en SCPI n'est ni une évidence absolue, ni une erreur de principe. C'est une décision patrimoniale qui mérite d'être posée, chiffrée, et cohérente avec votre situation globale.
La question n'est pas de savoir si c'est "le" bon moment. La question, c'est de savoir si c'est le bon moment pour vous.
👉 Pour savoir ce que ça peut représenter dans votre cas :
[Tester une simulation de rendement SCPI personnalisée]
Parce qu'au final, le meilleur moment pour investir, c'est souvent celui où vous avez une stratégie claire, des objectifs définis, et les moyens d'agir en connaissance de cause.
Et ça, vous pouvez le construire dès aujourd'hui.
