SCPI 2025 : pourquoi le rendement remonte (et comment en profiter intelligemment en 2026) ?

Pour l’Île-de-France, le prix d’achat moyen des bureaux est passé d’environ 8 200 € par m² droits inclus au 1er trimestre 2022 à environ 5 600 € par m² droits inclus au 1er trimestre 2025 selon le GIE ImmoStat, soit une baisse d’environ 32%.

Cette correction massive du marché immobilier ne raconte pas une catastrophe, mais une réinitialisation. Et c'est précisément cette réinitialisation qui redessine aujourd'hui le marché des SCPI : d'un côté, des véhicules historiques, parfois bloqués, avec baisses de prix de part, distributions sous pression et délais de retrait qui s'allongent. De l'autre, une nouvelle génération de SCPI, souvent lancées après 2020, qui achètent dans un marché baissier, affichent des rendements élevés et captent l'essentiel de la collecte.

En 2025, ce sont ces SCPI de nouvelle génération qui tirent le rendement vers le haut. C'est aussi sur elles que nous construisons désormais l'essentiel des allocations, autour d'une quinzaine de véhicules soigneusement sélectionnés.

L'enjeu pour 2026 n'est donc pas de "sauver les anciennes SCPI", mais de bien choisir parmi cette nouvelle vague, sans se laisser aveugler par les chiffres.

1. Le vrai changement depuis 2023 : un marché à deux vitesses

1.1. Oui, une partie du marché est abîmée (et nous n'y allons plus)

Prenons Primopierre, l'une des SCPI les plus imposantes du marché français. En 2022, le prix de part s'établissait à 208€. Aujourd'hui, après quatre baisses successives (septembre 2023, février 2024, octobre 2024, janvier 2025), il est tombé à 115€. Soit une chute cumulée de 45%.

Le rendement ? 3,54% en 2024, bien en dessous de la moyenne du marché (4,72%). Le taux d'occupation financier ? 83,6% au deuxième trimestre 2025. Et surtout, aucune acquisition depuis début 2023, un endettement qui grimpe à 38,34%, et une file d'attente au retrait qui s’allonge.

Chez La Française REM, quatre SCPI historiques ont baissé leurs prix au 1er janvier 2025 : Epargne Foncière (-19,71%), Crédit Mutuel Pierre 1 (-18,87%), Sélectinvest 1 (-17,19%), LF Grand Paris Patrimoine (-14,51%). Toutes investies majoritairement dans les bureaux franciliens, toutes confrontées aux mêmes difficultés : vacance élevée, valorisations en recul, liquidité dégradée.

Il ne sert à rien de le nier : des dizaines de SCPI historiques ont baissé leur prix de part depuis 2023, certaines ont subi plusieurs dépréciations successives, et la liquidité reste tendue, avec des files d'attente à la revente dans plusieurs véhicules.

Pour un investisseur qui entre aujourd'hui, ce n'est pas là que se joue l'opportunité. En pratique, ces SCPI "historiques fragilisées" :

1. restent difficiles à recommander à un nouveau client
2. sont complexes à analyser en termes de couple rendement/risque
3. n'ont plus vraiment leur place dans une allocation moderne

C'est la raison pour laquelle, dans notre approche, nous avons fait un tri très sévère. Une grande partie de l'ancien univers est, pour nous, "hors périmètre" pour les souscriptions nouvelles.

1.2. Là où tout se passe en 2025 : les SCPI de nouvelle génération

À l'inverse, une vague de SCPI récentes, lancées après 2020, a pris le relais :

1. elles n'ont pas acheté au plus haut du cycle
2. elles construisent leur patrimoine dans un marché déjà corrigé
3. elles se positionnent sur des segments porteurs (logistique, activité, immobilier du quotidien, Europe, immobilier "utilité sociale")

Parmi elles, on retrouve par exemple :

1. Iroko Zen, SCPI diversifiée paneuropéenne, avec un taux de distribution 2024 de 7,32%
2. Remake Live, SCPI diversifiée également européenne, avec un taux de distribution 2024 de 7,50%
3. Log In, SCPI tournée vers la logistique et les locaux d'activité, avec un taux de distribution 2024 de 6,30%

Ce ne sont pas des cas isolés. Les chiffres publiés montrent clairement que les SCPI récentes affichent des rendements nettement supérieurs à la moyenne du marché, alors que la distribution globale tourne autour de 4,7%.

C'est sur ce noyau de "SCPI nouvelle génération" que nous concentrons désormais l'essentiel de notre travail et que nous avons retenu environ quinze véhicules.

2. Ce qui caractérise une SCPI "nouvelle génération" intéressante

Tout ce qui est nouveau n'est pas bon, mais les véhicules solides partagent souvent plusieurs traits communs.

2.1. Elles sont nées au bon moment

Les SCPI lancées entre 2020 et 2024 ont un avantage simple : elles n'ont pas constitué leur patrimoine à des prix "haut de cycle".

Pour illustrer concrètement cet avantage : quand une SCPI historique a acheté des bureaux en région parisienne au premier trimestre 2022 à environ 8 200€ le mètre carré droits inclus (données ImmoStat), ces mêmes actifs s’achètent autour de 5 600€ au premier trimestre 2025. La dépréciation : environ -32%.

Une SCPI lancée en 2022-2023 achète aujourd'hui ces mêmes typologies d'actifs avec une décote structurelle de plus de 30% par rapport aux anciennes acquisitions. Même loyer encaissé, prix d'achat inférieur : la marge de sécurité n'est pas la même.

Concrètement, cela se traduit par :

1. un point d'entrée plus bas sur l'immobilier
2. une meilleure adéquation entre valeur de reconstitution et prix de part
3. une marge de manœuvre plus confortable pour l'avenir

2.2. Elles sont focalisées sur des thématiques lisibles

Les SCPI que nous retenons ont en général une identité claire :

1. logistique et locaux d'activité modernes
2. immobilier du quotidien (commerces essentiels, services, PME)
3. immobilier pan-européen diversifié
4. actifs à dominante "utilité sociale" (logements intermédiaires, éducation, santé non spéculative)

Cette lisibilité sectorielle permet :

1. de mieux comprendre d'où vient le rendement
2. d'identifier les vrais risques (et pas seulement les promesses)
3. d'éviter les portefeuilles "fourre-tout"

2.3. Elles ont une politique de frais et de distribution plus moderne

Beaucoup de SCPI récentes ont :

1. des frais d'entrée réduits ou nuls (rémunération via les frais de gestion)
2. une communication plus transparente sur la performance
3. une politique de distribution plus disciplinée

L'idée n'est pas de "pousser le rendement à tout prix", mais de :

1. distribuer ce que les loyers permettent vraiment
2. préserver la capacité à investir dans la durée
3. éviter les surdistributions qui finiraient par fragiliser le véhicule

3. Faut-il souscrire à toutes les nouvelles SCPI qui sortent ? Clairement non

Le danger de cette période, c'est qu'après la crise des SCPI historiques, tout le monde se met à lancer "sa" SCPI.

En 2024, l’ASPIM recense ainsi 19 nouvelles SCPI lancées, qui n’ont capté au total qu’environ 9% de la collecte nette du marché : beaucoup de nouveaux véhicules, mais peu qui séduisent réellement les épargnants. L’exemple de Patrimonia Capital & Rendement est parlant : cette SCPI lancée fin 2024 n’a pas atteint, dans le délai réglementaire, les 15% de son capital statutaire et a dû être dissoute en 2025 malgré une stratégie pourtant cohérente.

Ce n'est pas parce qu'un véhicule est récent qu'il est sain. Nous voyons passer des dossiers que nous écartons systématiquement.

3.1. Les signaux d'alerte que nous regardons en priorité

1. Capitalisation trop faible sans trajectoire claire de développement
2. Équipe de gestion sans track-record réel en immobilier d'entreprise
3. Rendements "promis" ou ciblés trop élevés par rapport au marché
4. Stratégie très large, mal définie, qui veut tout faire à la fois
5. Communication exagérément marketing, centrée uniquement sur le rendement

Les chiffres extrêmes observés sur certaines SCPI récentes (rendements annoncés supérieurs à 9%) montrent bien le risque : ces performances peuvent être temporaires et se retournent vite si la collecte ou le marché se tendent.

3.2. Ce que nous vérifions avant de retenir une SCPI dans notre sélection

1. Qualité et expérience de l'équipe de gestion
2. Cohérence de la stratégie d'investissement avec le contexte actuel
3. Gouvernance, transparence, qualité des reportings
4. Niveau de collecte et capacité à l'investir dans de bonnes conditions
5. Endettement, profil de risque, exposition sectorielle et géographique
6. Alignement entre discours commercial et réalité du portefeuille

C'est cette grille de lecture qui nous amène à ne retenir qu'une quinzaine de SCPI, dont une majorité de véhicules récents, quelques SCPI plus anciennes qui ont bien traversé la crise, et à laisser de côté une grande partie de l'univers.

4. Diversifier, adapter, structurer : les clés d'une allocation 2026 efficace

L'idée n'est pas de "tout miser" sur la dernière SCPI à la mode, mais de construire une allocation structurée autour de quelques véhicules solides.

4.1. Diversifier sur plusieurs SCPI complémentaires

En pratique, une allocation moderne peut s'appuyer sur :

1. 3 à 5 SCPI de nouvelle génération
2. des profils sectoriels différents (logistique, tertiaire moderne, immobilier du quotidien)
3. un mix France / Europe

L'objectif est de :

1. lisser les risques spécifiques à un secteur ou un pays
2. ne pas dépendre d'un seul gérant
3. sécuriser le rendement dans la durée

4.2. Adapter la "dose de risque" à son profil

Même au sein des SCPI nouvelle génération, toutes n'ont pas le même profil :

1. certaines privilégient la stabilité, au prix d'un rendement un peu moindre
2. d'autres vont chercher davantage de performance en acceptant plus de volatilité et de risques opérationnels

L'allocation doit donc tenir compte de :

1. la capacité à accepter des fluctuations de valeur
2. la sensibilité aux baisses temporaires de distribution
3. l'horizon de placement (8–10 ans reste la bonne référence)

2026 : l'année où l'écart continuera de se creuser

Le sujet principal n'est plus de "sauver les anciennes SCPI", mais de sélectionner les bons véhicules parmi la nouvelle génération.

Une grande partie des SCPI historiques ne correspond plus, selon nous, à une allocation d'actifs moderne pour un nouvel investisseur. Quelques SCPI anciennes ont bien traversé la crise, mais le cœur de la performance vient désormais de SCPI plus récentes, opportunistes, bien positionnées dans ce nouveau cycle.

Les rendements élevés observés en 2024–2025 sont une opportunité, à condition de ne pas se laisser piéger par des promesses irréalistes.

2026 ne sera pas l'année où "toutes les SCPI remontent". Ce sera l'année où l'écart entre les gagnants et les perdants continuera de se creuser. La question n'est plus : "faut-il investir en SCPI ?" mais "dans lesquelles ?"

La réponse à cette question déterminera, pour les dix prochaines années, la différence entre un patrimoine qui stagne et un patrimoine qui se construit réellement.