Les SCPI européennes : opportunités et risques

Introduction

Les SCPI européennes connaissent un essor remarquable depuis quelques années.

Cherchant à échapper à la fiscalité française et à la concentration sur l’immobilier hexagonal, de nombreux investisseurs se tournent vers ces véhicules de placement qui investissent dans des immeubles situés hors de France — en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne, au Portugal, ou encore en Irlande.

Mais derrière ces avantages apparents (rendement, fiscalité, diversification), le marché des SCPI européennes présente aussi des risques spécifiques : variations de change, différences juridiques, et parfois une liquidité plus restreinte.

Les points clés à retenir

1. Fiscalité : les revenus issus d’immeubles situés à l’étranger bénéficient souvent d’un régime fiscal plus favorable (crédit d’impôt ou exonération partielle).
2. Diversification : ces SCPI répartissent le risque sur plusieurs économies et types de biens (bureaux, logistique, commerce, santé).
3. Rendement : généralement supérieur aux SCPI 100 % françaises, porté par des marchés dynamiques et des loyers attractifs.
4. Risque de change : pour les SCPI investies en zone non-euro, le rendement peut fluctuer selon l’évolution des devises.
5. Liquidité et réglementation : les contraintes locales ou la distance avec les marchés peuvent ralentir la revente ou complexifier la gestion.

Analyse approfondie

1) Pourquoi les SCPI européennes attirent les investisseurs

Les SCPI qui investissent hors de France sont conçues pour diversifier les sources de revenus immobiliers tout en réduisant l’impact fiscal.

Les loyers perçus à l’étranger bénéficient souvent de conventions fiscales bilatérales, permettant d’éviter la double imposition.

Résultat : un rendement net plus compétitif et une stabilité accrue grâce à la mutualisation sur plusieurs marchés européens.

Certaines économies (Allemagne, Pays-Bas, Irlande, pays nordiques) affichent des marchés immobiliers solides, soutenus par la demande locative tertiaire et logistique.

Les SCPI européennes s’y positionnent pour capter la croissance locative et les effets de valorisation à long terme.

2) Une fiscalité plus douce, mais à bien comprendre

La grande différence entre SCPI françaises et européennes tient à la fiscalité des revenus fonciers étrangers.

Grâce aux conventions fiscales internationales, les loyers perçus à l’étranger sont souvent exonérés d’imposition en France (avec application d’un crédit d’impôt pour éviter la double imposition).

Cela peut réduire la pression fiscale globale, notamment pour les contribuables fortement imposés.

En revanche, les investisseurs doivent être attentifs aux revenus fonciers étrangers à déclarer et aux règles de conversion (taux de change, report de crédit d’impôt, etc.).

Une gestion professionnelle de la SCPI permet de simplifier ces aspects, mais il reste essentiel de bien comprendre le mécanisme de crédit d’impôt ou d’exonération propre à chaque pays.

3) Des marchés porteurs… mais hétérogènes

Les SCPI européennes tirent parti de marchés souvent plus dynamiques que la France sur certains segments :

1. Logistique et bureaux allemands : stabilité et loyers indexés sur l’inflation.
2. Commerces et santé en Espagne et au Portugal : reprise économique et rentabilité supérieure.
3. Nord de l’Europe : gestion rigoureuse, contrats longs, faible vacance locative.

Mais la diversité géographique a un revers : les marchés ne réagissent pas tous de la même manière aux cycles économiques.

Une SCPI très exposée à un seul pays peut subir un ralentissement local (par exemple, l’immobilier de bureaux en Allemagne début 2025).

4) Les risques spécifiques aux SCPI européennes

Même si elles séduisent par leur fiscalité et leur rendement, ces SCPI comportent des risques qu’il ne faut pas négliger :

1. Risque de change : marginal dans la zone euro, mais réel pour les SCPI partiellement investies hors zone (Royaume-Uni, Scandinavie, Pologne).
2. Complexité juridique et comptable : différences de droits immobiliers et fiscaux selon les pays.
3. Risque de liquidité : le marché secondaire reste français, mais la revente des parts peut dépendre de la perception de la stabilité européenne.
4. Gestion locale : nécessité de partenaires solides pour assurer la maintenance, la location et le recouvrement des loyers à l’étranger.

Certaines SCPI ont connu en 2023-2024 des tensions sur la liquidité : même si elles restent peu nombreuses, les montants en attente de retrait demeurent significatifs, rappelant qu’une SCPI, européenne ou non, reste un placement à long terme.

5) Les opportunités actuelles du marché

La hausse des taux d’intérêt a freiné le marché immobilier en France, mais offre de nouvelles opportunités en Europe :

1. acquisition d’actifs à prix décotés dans des zones à forte demande locative,
2. revenus en devises fortes (euro, franc suisse, livre sterling) pour les SCPI diversifiées,
3. rendements plus élevés sur des marchés en reprise (Espagne, Irlande, Portugal).

De plus, certaines SCPI européennes se positionnent sur des thématiques porteuses :

immobilier de santé, logistique urbaine, parcs d’activités durables… autant de segments résilients dans un contexte économique incertain.

Recommandations pratiques

1. Diversifiez : combinez SCPI françaises et européennes pour équilibrer fiscalité et stabilité.
2. Comparez les fiscalités : certaines SCPI appliquent des mécanismes de crédit d’impôt, d’autres des exonérations.
3. Renseignez-vous sur la zone d’investissement : Allemagne ≠ Espagne ≠ Pays-Bas.
4. Surveillez le risque de liquidité : même si rare, il peut s’étendre en période de tension du marché.
5. Faites-vous accompagner : un conseiller en gestion de patrimoine pourra orienter vers les SCPI adaptées à votre profil fiscal et à votre horizon de placement.

Conclusion

Les SCPI européennes offrent une alternative solide et fiscalement avantageuse à la pierre française.

Elles permettent de diversifier géographiquement son patrimoine, d’accéder à des rendements attractifs, tout en bénéficiant d’un encadrement professionnel et d’un cadre réglementaire robuste.

Mais leur succès repose sur une compréhension fine des spécificités locales : fiscalité, risque de change, cycle immobilier propre à chaque pays.

Enfin, même si le secteur se porte bien, certaines SCPI ont montré que la liquidité pouvait ponctuellement se tendre, confirmant que l’investissement en SCPI reste avant tout un placement de long terme.

Bien choisie et intégrée à une stratégie patrimoniale globale, la SCPI européenne reste aujourd’hui l’une des solutions les plus pertinentes pour diversifier et dynamiser son épargne immobilière.