SCPI ISR : investir responsable

Introduction

L’investissement responsable n’est plus réservé aux marchés financiers.

Depuis quelques années, le label ISR (Investissement Socialement Responsable) s’est imposé dans le monde de la pierre-papier, traduisant la volonté des sociétés de gestion d’allier performance économique et impact environnemental positif.

Les SCPI labellisées ISR investissent dans des immeubles dont la gestion vise à réduire l’empreinte carbone, améliorer le confort des occupants et favoriser la durabilité du parc immobilier.

Elles répondent ainsi à une double attente : préserver le rendement tout en participant à la transition énergétique.

Les points clés à retenir

1. Le label ISR immobilier distingue les SCPI engagées dans des pratiques durables (bâtiments verts, performance énergétique, gouvernance responsable).
2. Plus d’un tiers des encours en SCPI sont désormais investis dans des véhicules labellisés ISR.
3. Le label repose sur des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) mesurés et suivis dans le temps.
4. Les SCPI ISR cherchent à conjuguer rendement et impact positif, sans sacrifier la performance financière.
5. C’est un outil de sélection pertinent pour les épargnants souhaitant donner du sens à leur investissement tout en conservant une rentabilité attractive.

Analyse approfondie

1) Qu’est-ce que le label ISR appliqué à l’immobilier ?

Créé en 2016 pour les fonds financiers et étendu en 2020 à l’immobilier, le label ISR immobilier est attribué par des organismes indépendants, sous le contrôle du ministère de l’Économie et des Finances.

Il vise à certifier que la stratégie de la SCPI prend réellement en compte les critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) dans :

1. la sélection des immeubles,
2. la gestion quotidienne du parc,
3. et le suivi des performances extra-financières.

Pour obtenir le label, la SCPI doit définir une méthodologie d’évaluation des actifs, établir un plan d’amélioration durable et rendre compte de ses résultats chaque année.

2) Comment une SCPI devient-elle labellisée ISR ?

Le processus est rigoureux :

1. Évaluation initiale du parc immobilier selon une grille ESG (bilan énergétique, accessibilité, bien-être des usagers, gouvernance locative).
2. Mise en place d’un plan d’amélioration pour chaque immeuble (travaux énergétiques, modernisation, économie d’eau, tri des déchets…).
3. Suivi des indicateurs avec un reporting annuel certifié par un auditeur externe.

Le label est attribué pour trois ans, renouvelable, sous réserve de conformité continue.

Ce n’est donc pas un argument marketing ponctuel, mais un engagement de long terme.

3) Pourquoi investir dans une SCPI labellisée ISR ?

Les SCPI ISR permettent d’allier rendement, durabilité et sens.

Elles offrent généralement des performances proches des SCPI classiques, tout en apportant :

1. une meilleure résilience face à la hausse des normes environnementales (DPE, rénovation énergétique),
2. une valorisation durable du patrimoine, car les actifs performants sur le plan énergétique sont plus recherchés,
3. une maîtrise des risques réglementaires (anticipation des obligations européennes de réduction des émissions de CO₂),
4. et une image positive pour l’épargnant qui souhaite investir de manière utile et responsable.

De plus, de nombreuses SCPI ISR privilégient des secteurs d’avenir : bureaux rénovés bas carbone, logistique verte, santé, éducation, résidentiel durable…

4) Rendement et performance : pas d’opposition

Contrairement à une idée reçue, investir dans une SCPI ISR ne signifie pas renoncer à la rentabilité.

En 2024, les SCPI labellisées ISR ont affiché des taux de distribution comparables, voire supérieurs à la moyenne du marché (autour de 4,3 à 4,8 % selon les sociétés de gestion).

Cette performance s’explique par :

1. la qualité des actifs sélectionnés (bâtiments récents, normes élevées),
2. la fidélisation des locataires,
3. et la valorisation du patrimoine sur la durée.

Les SCPI ISR s’imposent donc comme une alternative performante et durable à l’immobilier classique.

5) Limites et vigilance

Le label ISR reste un engagement de moyens, pas de résultats garantis.

Deux SCPI labellisées peuvent avoir des approches très différentes : certaines se concentrent sur la rénovation énergétique, d’autres sur le confort ou la gouvernance.

Il est donc important de :

1. analyser la méthodologie ESG utilisée,
2. vérifier les indicateurs publiés,
3. et comparer la stratégie ISR à la nature des actifs détenus.

Enfin, comme toute SCPI, les véhicules ISR restent soumis aux risques classiques : perte en capital, liquidité, variation des revenus, fiscalité.

Certaines SCPI ISR ont également connu des tensions ponctuelles sur la liquidité en 2024, mais ces cas demeurent limités au regard du volume total d’encours.

Recommandations pratiques

1. Comparer les approches ISR : certains labels portent plus sur l’existant, d’autres sur la construction ou la gestion.
2. Privilégier les SCPI transparentes : celles qui publient un reporting ESG détaillé et mesurable.
3. Diversifier : combiner SCPI ISR et SCPI “classiques” pour équilibrer rendement, impact et liquidité.
4. Regarder la durée d’engagement : la performance ISR se mesure sur plusieurs années, pas à court terme.
5. Se faire conseiller : un professionnel pourra évaluer la cohérence entre la stratégie ISR et votre profil d’investisseur.

Conclusion

Les SCPI labellisées ISR illustrent l’évolution naturelle du marché immobilier vers plus de responsabilité et de durabilité.

Elles permettent d’investir dans des actifs réels tout en contribuant à la transition énergétique et à une économie plus respectueuse de l’environnement.

Sans sacrifier le rendement, ces véhicules offrent une double performance : financière et extra-financière.

Elles s’adressent à tous ceux qui veulent donner du sens à leur épargne tout en bénéficiant d’un revenu régulier et pérenne.

En résumé, choisir une SCPI ISR, c’est investir pour soi… et pour les générations futures.